Jakiś czas temu wynajmowałem mieszkanie. Kiedy się wyprowadzałem, nie dostałem zwrotu kaucji. Jaki jest maksymalny czas, w którym można się starać o odzyskanie niezwróconej kaucji po wygaśnięciu umowy najmu mieszkania?

Odpowiedź eksperta
Kaucja to swoiste zabezpieczenie właściciela mieszkania przed nieuczciwym najemcą oraz możliwością zniszczenia nieruchomości lub uszkodzenia jej wyposażenia przez najemcę. Pieniądze w ramach kaucji pozwalają zabezpieczyć interesy właściciela mieszkania głównie w dwóch sytuacjach:

– gdy lokator wyrządzi szkodę w wynajmowanym mieszkaniu,

– gdy najemca nie chce się wywiązać z warunków umowy i np. rezygnuje z najmu przed końcem określonego terminu.

Wysokość kaucji dla właściciela mieszkania jest różna i zależy od kilku czynników. Standardem dla kaucji jest równowartość miesięcznego czynszu.

Zgodnie z prawem kaucja podlega pełnemu zwrotowi tylko wówczas, gdy mieszkanie oraz jego wyposażenie zostały oddane przez lokatora w stanie niepogorszonym w stosunku do dnia podpisania umowy. Jest to jednak dość nieprecyzyjne określenie, szczególnie gdy ma się na względzie, że rzeczy ulegają zużyciu, nawet w sytuacji, gdy o nie dbamy. Aby zatem obiektywnie ocenić stan mieszkania przed rozpoczęciem umowy wynajmu i po jej zakończeniu, należy dołączyć do umowy protokół odbioru mieszkania. W takim dokumencie wynajmujący razem z najemcą na podstawie oględzin wypisują ewentualne usterki mieszkania.

Zwrot kaucji jest obowiązkiem właściciela mieszkania, który może to zrobić w formie: przelewu, w gotówce lub według porozumienia z najemcą.

Takie porozumienie dotyczy np. odświeżenia pomieszczenia w zamian za zwrot całej kaucji. Pod warunkiem, oczywiście, że wcześniej właściciel udowodnił lokatorowi pogorszenie stanu mieszkania w trakcie trwania umowy najmu.

Jeśli ten stan jest niepogorszony, właściciel zwraca lokatorowi 100% wysokości kaucji. W przeciwnym razie, gdy wynajmujący stwierdzi na miejscu, że mieszkanie zostało zniszczone z powodów innych niż naturalne zużycie, ma prawo potrącić część kaucji lub nawet całą kwotę.

Zgodnie z art. 6 Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego wynajmujący ma 30 dni na zwrócenie kaucji od dnia opuszczenia i opróżnienia lokalu przez najemcę i po uregulowaniu należności z tytułu najmu. Jeżeli w terminie miesiąca kaucja nie zostanie zwrócona, roszczenie o jej zwrot staje się wymagalne i rozpoczyna się bieg przedawnienia.

Termin przedawnienia roszczenia o zwrot kaucji wynosi 6 lat, na podstawie art. 118 Kodeksu cywilnego.